Milano si prepara ad aggiungere due nuovi tasselli al proprio panorama commerciale e immobiliare e, secondo le previsioni inserite nella più recente analisi di settore, i nuovi centri commerciali a Milano entro il 2028 saranno Galleria Porta Vittoria e il progetto Milanord di Cinisello Balsamo, due interventi che da tempo attraversano fasi alterne ma che ora rientrano ufficialmente nella pipeline nazionale delle prossime aperture.
La prospettiva emerge dal rapporto Real Estate Data Hub realizzato da Re/Max Italia e Ryze in collaborazione con 24Max, che fotografa un comparto retail ancora molto attivo e che continua a spostare risorse soprattutto verso operazioni considerate più selettive rispetto al passato. Non più grandi espansioni diffuse come negli anni dell’esplosione dei mall, ma interventi mirati, spesso legati al recupero di aree già costruite o a trasformazioni di progetti rimasti sospesi.
Porta Vittoria e Milanord, due progetti che tornano in agenda
Tra i sette nuovi centri commerciali previsti in Italia entro il 2028, la provincia di Milano compare con due interventi che per motivi diversi erano già finiti sotto osservazione negli ultimi anni.
Da una parte c’è Galleria Porta Vittoria, prevista nel capoluogo e inserita in un contesto urbano dove il commercio continua a intrecciarsi con funzioni residenziali, servizi e rigenerazione degli spazi. Dall’altra c’è Milanord, nell’area di Cinisello Balsamo, un progetto che negli anni ha conosciuto rallentamenti e lunghi periodi di stallo ma che adesso torna a essere indicato tra le strutture con orizzonte di apertura entro i prossimi due anni.
Non è un dettaglio secondario perché il ritorno di questi interventi nella programmazione nazionale racconta anche un cambiamento di approccio: il mercato sembra preferire operazioni già avviate, o comunque collocate in contesti urbani consolidati, piuttosto che puntare sulla nascita di nuovi poli completamente scollegati dal territorio.
Milano resta il punto di riferimento per gli investimenti retail
Nel quadro delineato dal rapporto il nord-ovest continua a concentrare una parte importante degli investimenti immobiliari e Milano mantiene una posizione dominante, alimentata non soltanto dalla domanda commerciale ma anche dall’attrattività internazionale costruita negli ultimi anni.
Il centro della città resta uno dei luoghi più osservati dagli operatori, soprattutto nelle aree dedicate allo shopping dove continua il lavoro di aggiornamento degli spazi storici e dove si registra con frequenza crescente l’arrivo di marchi nati online che scelgono di aprire punti vendita fisici.
In questo scenario la disponibilità limitata di immobili di qualità continua a sostenere livelli di affitto elevati, elemento che contribuisce a mantenere alta la competizione tra investitori e operatori.
Fuori città si muove la parte più consistente del capitale
Se però Milano resta il simbolo del mercato, il grosso dei movimenti economici continua a svilupparsi fuori dai confini urbani.
Secondo il report, circa l’80% del volume complessivo degli investimenti nel comparto retail si concentra infatti nelle aree esterne alle grandi città, dove gli operatori sembrano preferire interventi di ampliamento, riqualificazione o rilancio di strutture già esistenti.
Tra le operazioni citate per l’inizio del 2026 compare anche il passaggio di proprietà che riguarda Scalo Milano Outlet & More, con l’acquisizione da parte di Via Outlets della società Locate District, proprietaria e gestore del complesso.
È un segnale che conferma una linea ormai evidente nel settore: il valore non si cerca più soltanto costruendo da zero, ma recuperando ciò che esiste già e rendendolo più competitivo.
Nuovi centri commerciali a Milano entro il 2028, in un mercato che continua a crescere
Il comparto dei centri commerciali in Italia ha ormai superato quota mille strutture operative e, almeno secondo i dati raccolti dagli operatori del settore, il livello degli spazi sfitti resta contenuto, con percentuali comprese tra il 3% e l’8%.
Sono numeri che vengono letti come il segnale di un equilibrio raggiunto tra domanda e offerta dopo anni di trasformazioni profonde del mercato.
Nel primo trimestre del 2026 il retail si è confermato l’asset immobiliare più dinamico a livello nazionale e arriva dopo un anno chiuso con investimenti pari a 3,8 miliardi di euro.
Dentro questo quadro si inseriscono anche Porta Vittoria e Milanord, due progetti che per tempi e caratteristiche raccontano bene la nuova fase del commercio immobiliare: meno espansione indiscriminata, più recupero, più selezione e una forte attenzione ai territori che continuano ad attrarre capitali.
