Il titolare dello Studio Di Filippo racconta come sta cambiando il lavoro degli amministratori di condominio e perché fiscalità, contabilità, organizzazione e specializzazione stanno assumendo un ruolo sempre più importante nella gestione condominiale.
Gestire un condominio oggi significa confrontarsi con una realtà molto diversa rispetto al passato. Adempimenti fiscali, contabilità, scadenze, rapporti con fornitori e condomini, gestione documentale e aggiornamenti normativi richiedono agli amministratori competenze sempre più articolate e un’organizzazione capace di sostenere una mole crescente di attività.
Una complessità particolarmente evidente in una realtà come Milano, caratterizzata da un patrimonio immobiliare molto ampio ed eterogeneo e dalla presenza di numerosi studi professionali che amministrano anche un numero considerevole di edifici.
In questo contesto opera lo Studio Di Filippo, realtà specializzata nei servizi fiscali, contabili e amministrativi rivolti agli amministratori di condominio, oltre nella comunicazione in merito al Codice Civile Condominio.
Ne abbiamo parlato con il Dott. Carmine Di Filippo, commercialista, revisore contabile e revisore legale, per capire come sta evolvendo il settore e quali sono oggi le principali esigenze di chi amministra condomìni a Milano.
Dott. Di Filippo, come è cambiato negli ultimi anni il lavoro dell’amministratore di condominio?
«È diventato un lavoro molto più articolato. L’amministratore non deve più occuparsi soltanto della gestione ordinaria dell’edificio e dei rapporti con i condomini. Oggi deve confrontarsi con aspetti fiscali, contabili, amministrativi e normativi che richiedono attenzione continua. A questo si aggiungono le scadenze, la gestione dei fornitori, la documentazione e la necessità di fornire ai condomini informazioni sempre più precise e tempestive. Di conseguenza, anche l’organizzazione dello studio di amministrazione è diventata un elemento fondamentale.»
Quali sono le attività che impegnano maggiormente gli studi di amministrazione?
«Una parte importante del lavoro riguarda tutte quelle attività che il condomino spesso non vede, ma che sono indispensabili per una corretta gestione.Penso alla contabilità condominiale, agli adempimenti fiscali, ai modelli F24, alle dichiarazioni, alla gestione del cassetto fiscale, alle certificazioni e agli altri obblighi amministrativi. Singolarmente possono sembrare attività circoscritte, ma quando uno studio gestisce decine o centinaia di condomìni diventano un carico operativo molto significativo.»
È da questa esigenza che nasce la specializzazione dello Studio Di Filippo?
«Sì. La nostra attività nasce proprio dall’esperienza maturata lavorando a fianco degli amministratori. Abbiamo scelto di concentrarci sulle attività fiscali, contabili e amministrative legate al condominio perché sono ambiti nei quali la specializzazione permette di organizzare meglio il lavoro e di offrire un supporto concreto agli studi. L’obiettivo non è sostituire l’amministratore, ma consentirgli di concentrarsi maggiormente sulla gestione dei propri condomìni e sul rapporto con i clienti.»
Quindi l’amministratore può delegare una parte delle attività dello studio?
«Esattamente. È un modello organizzativo che in molti settori professionali è ormai consolidato. L’amministratore mantiene naturalmente il proprio ruolo e le proprie responsabilità, ma può affidare determinate attività specialistiche a professionisti che le gestiscono quotidianamente. Questo permette anche di evitare che lo studio debba strutturarsi internamente per seguire ogni singolo adempimento.»
Milano presenta esigenze particolari dal punto di vista condominiale?
«Milano è una realtà molto dinamica e presenta un patrimonio immobiliare estremamente diversificato. Ci sono piccoli condomìni, grandi complessi residenziali, edifici storici e realtà molto strutturate. Inoltre molti amministratori gestiscono un numero elevato di immobili. Quando aumentano i condomìni amministrati, aumenta inevitabilmente anche il numero di operazioni, documenti e scadenze da controllare. Per questo l’organizzazione diventa determinante.»
La tecnologia ha semplificato il lavoro degli amministratori?
«Sicuramente ha fornito strumenti molto utili, ma non bisogna confondere la digitalizzazione con la scomparsa degli adempimenti. Software gestionali, servizi online e procedure telematiche permettono di lavorare più velocemente, ma richiedono comunque persone che sappiano utilizzarli e, soprattutto, conoscano le procedure da seguire. La tecnologia è quindi uno strumento importante, ma deve essere accompagnata dalla competenza.»
Lo Studio Di Filippo lavora con numerosi amministratori. Quali esigenze riscontrate più frequentemente?
«Una delle esigenze principali è sicuramente quella di avere maggiore controllo sulle scadenze e sulle attività amministrative. Quando i condomìni aumentano, diventa difficile gestire tutto internamente senza creare una struttura molto articolata. Un altro aspetto importante riguarda la continuità del servizio: gli adempimenti devono essere gestiti indipendentemente dai periodi di maggiore lavoro dello studio, dalle assemblee o dalle emergenze che inevitabilmente si presentano durante l’anno.»
Quanto conta oggi la specializzazione?
«Credo sia sempre più importante. Il settore condominiale comprende ormai competenze molto diverse tra loro. Pensare che una sola persona possa approfondire allo stesso livello aspetti tecnici, legali, fiscali, contabili e amministrativi diventa sempre più difficile. L’amministratore mantiene una funzione centrale di coordinamento, ma deve poter contare su professionisti specializzati nelle diverse materie.»
Qual è la direzione verso cui, secondo lei, sta andando il settore?
«Credo che assisteremo a una progressiva professionalizzazione degli studi. Gli amministratori saranno chiamati a dotarsi di organizzazioni sempre più efficienti e a scegliere con attenzione quali attività mantenere internamente e quali affidare a professionisti esterni. La gestione condominiale sta diventando un’attività sempre più complessa e multidisciplinare. Per questo ritengo che organizzazione, specializzazione e collaborazione tra professionisti saranno elementi sempre più importanti nei prossimi anni.»
Un settore sempre più specializzato
L’esperienza raccontata dal Dott. Carmine Di Filippo evidenzia un cambiamento che riguarda più in generale il mondo dell’amministrazione condominiale: all’aumentare degli obblighi e della complessità gestionale cresce anche la necessità di strutturare gli studi secondo modelli organizzativi più evoluti.
Una trasformazione particolarmente significativa in una città come Milano, dove dimensioni e caratteristiche del patrimonio immobiliare rendono la gestione professionale del condominio un’attività che richiede competenze sempre più diversificate.
In questo scenario, il rapporto tra amministratore e professionisti specializzati può diventare uno degli elementi centrali per affrontare la gestione quotidiana dei condomìni con maggiore organizzazione e continuità.
